国有土地上房屋征收与补偿政策解答

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，国务院制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令），并于2011年1月21日正式公布施行。为认真宣传贯彻这部条例，我们编写了如下政策解答，以便大家能更好地理解运用该条例。

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                       二0一二年三月十九日

1、新条例与原条例有哪些区别？

答：一是主体不同。根据原条例规定，拆迁的主体是依法取得房屋拆迁许可证的单位。根据新条例规定，征收的主体是政府，征收带有强制性。

二是法律关系不同。根据原条例规定，拆迁的法律关系产生于拆迁人和被拆迁人之间，政府的房屋拆迁管理部门作为主管部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，并可以作为中立的第三方对拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人之间的争议作出行政裁决。根据新条例规定，征收的法律关系产生于征收人（政府）和被征收人之间，政府作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因而不具有行政裁决权。

三是程序不同。根据原条例规定，拆迁程序是由拆迁房屋的单位启动，房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可，拆迁人实施房屋拆迁。根据新条例规定，征收程序是由政府直接启动，由政府作出房屋征收决定，政府确定的房屋征收部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。

四是强制执行模式、申请法院强制执行的主体和执行依据不同。根据原条例规定，在拆迁过程中，是由政府责成有关部门强制拆迁或者由房屋拆迁管理部门申请法院强制执行，申请法院强制执行的主体是房屋拆迁管理部门，执行依据是房屋拆迁管理部门的裁决。新条例不再规定行政机关自行强制拆迁，由政府申请法院强制执行，执行依据是政府作出的补偿决定。

2、新条例的适用范围是哪些？

答：新条例只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用集体土地征收，这里的国有土地，不限于城市规划区内，征收补偿对象是房屋所有权人，即被征收人。

3、管理体制是怎样规定的？

答：根据新条例，我县房屋征收与补偿的主体是县人民政府，征收部门是县房管局，征收实施单位是县房屋征收补偿办公室，具体负责房屋征收补偿工作。有关部门包括：财政、国土资源、发展改革、环境保护、文物保护、城乡规划、建设、城管、工商、税务、公安、法制、信访、监察、审计等，相关单位为：有关乡、镇，街道办事处，居委会等。大家应按照职责分工，紧密配合，相互协调，共同保障房屋征收工作的顺利进行。

4、征收的前提条件是什么？

答：新条例第八条和第九条对房屋征收前提作了规定：一是所征房屋需要在公共利益界定的范围；二是确需征收房屋的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划四项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，即要由人大审核通过。前者是内容，解决合法性问题；后者是形式，解决合理性问题。二者决定前提条件，缺一不可。

5、哪些情形下可以作出房屋征收决定？

答：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，可以作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

6、如何正确把握界定公共利益？

答： 一是要把握由政府组织实施。公共利益需要前提都是由政府组织实施，除政府外的企业、事业、个人组织实施的不能认定公共利益需要。

二是不能单纯以经济模式认定公共利益。由政府组织，既包括政府直接组织的，也包括政府主导、市场化运作的，政府组织实施，不等于政府直接实施。在政府组织实施的公共利益需要中，不能以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准；不能因医院、学校、供水、供电、供气、铁路、公交等收费就否认这些项目公共利益属性；不能以有企业、事业、个人投资公共利益项目建设就把这些项目排除在公共利益之外。

三是认定公共利益的主体只能是政府和法院。《新条例》第十四条规定，被征收人对市、县人民政府作出房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。受理行政复议的行政机关和受理行政诉讼的人民法院负责对征收范围合法性，也就是是否属公共利益需要作出裁定。

7、新条例对征收程序作了哪些规定？

答：征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定征收补偿方案应当征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案；政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；审计机关应当加强审计等等。

8、新条例规定，县人民政府应该履行哪些职责？

答：根据新条例的有关规定，县人民政府主要应当履行以下职责：⑴组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见；⑵提请县人大将需要征收房屋的保障性安居工程建设、旧城区改建项目纳入县国民经济和社会发展年度计划。对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布，以及组织因旧城区改建需要征收房屋，多数人不同意情况下的听证会；⑶对房屋征收进行社会稳定风险评估；⑷依法作出房屋征收决定并公告；⑸制定房屋征收补助和奖励办法；⑹组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、论证和处理；⑺依法作出房屋征收补偿决定并公告；⑻对在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，申请人民法院强制执行；⑼负责征收补偿费用足额到位，专款专用；⑽做好房屋征收与补偿政策的宣传、解释工作。

9、房屋征收范围是如何确定的？

答：房屋征收范围是按照项目建设规划红线确定的。

10、对征收补偿方案征求意见是如何规定的？

答：征收补偿方案应当予以公布并征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

11、被征收人对房屋征收决定不服的，可以通过哪些途径获得救济？

答：依据新条例规定，被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

12、对征收范围内未经登记的建筑如何处理？

答：依据新条例规定，作出房屋征收决定前，县政府应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。这项工作，具体应由城乡规划部门牵头，城管执法、国土资源、发展改革、房产管理等部门参与。

13、拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑能给予补偿的？

答：不予补偿。

14、拆除未超过批准期限的临时建筑能给予补偿吗？

答：拆除未超过批准期限的临时建筑，房屋征收部门应当按房屋重置价格结合批准期限内的剩余年限给予货币补偿。

15、房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋的，可以获得补偿吗？

答：依据新条例规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

16、征收国有土地上单位、个人的房屋，应对被征收人进行哪些补偿？

答：依据新条例规定，对被征收人的补偿主要包括：被征收房屋价值的补偿（包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物，及房屋室内装饰装修价值的补偿）、因征收房屋造成搬迁与临时安置的补偿、因征收房屋造成停产停业损失的补偿，以及按规定给予被征收人的补助和奖励。

17、房屋征收与补偿应当遵循哪些原则？

答：依据新条例规定，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

18、房屋征收补偿方式有哪些？

答：有货币补偿和房屋产权调换两种。

19、什么是货币补偿？

答：货币补偿是指在房屋征收补偿中，征收当事人经协商，被征收人放弃房屋产权，由房屋征收部门按市场评估价格对被征收房屋的所有权以货币形式给予补偿的行为。

20、如何确定被征收房屋的货币补偿金额？

答：货币补偿金额应当根据被征收房屋的房地产市场评估单价和被征收房屋的合法建筑面积确定。

21、被征收房屋价值补偿金额的确定有什么规定？

答：依据新条例规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员申请鉴定。

22、什么是房屋产权调换？

答：房屋产权调换是指房屋征收部门用政府建造或购买的房屋与被征收房屋进行产权调换，并按被征收房屋的评估价和调换房屋的评估价进行差价结算的行为。产权调换房屋和被征收房屋的价值，应当按照同一时点、相同方法评估确定。

23、如何结算产权调换房屋的差价？

答：产权调换房屋的评估价低于被征收房屋评估价的，由房屋征收部门向被征收人支付差价。产权调换房屋的评估价高于被征收房屋评估价的，由被征收人向房屋征收部门支付差价。

24、如何选择房屋征收房地产价格评估机构？

答：依据有关规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。公开抽签或者摇号时，应当邀请被征收人代表、被征收房屋所在区域监察部门、街道（乡、镇）和社区组织代表等参与并监督。

25、什么样的房地产评估机构可以从事房屋征收评估？

答：具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构可以从事房屋征收评估。

26、被征收人不积极配合评估活动是否承担相应责任？

答：被征收人有义务向评估机构如实提供征收评估所必需的资料，协助评估机构进行实地查勘，如果被征收人不按要求履行义务，不向评估机构如实提供有关资料，如房屋所有权证、土地使用权证等，或者不协助评估机构进行实地查勘而造成评估失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

27、被征收房屋的评估时点是如何确定的？

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋评估的时点就是房屋征收决定公告之日。

28、“先补偿、后搬迁”原则的含义是什么？

答：关于“先补偿、后搬迁”原则，包含两种情况：一是房屋征收当事人就房屋征收补偿达成一致，签订协议，双方已按协议履行了相关的给付义务；二是征收当事人未达成补偿协议的，市、县级人民政府已经依法作出补偿决定，货币补偿已经专户存储，产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。符合这两种情况都属于先行予以补偿。

29、被征收人对补偿决定不服的，如何救济？

答：补偿决定是一项行政行为，根据《行政复议法》、《行政诉讼法》的规定，被征收人对补偿决定不服的，可以自补偿决定书送达之日起六十日内向作出补偿决定的市、县级人民政府的上一级人民政府申请行政复议，也可以自作出补偿决定书送达之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼。

30、房屋征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，如何处理？

答：依据新条例规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

31、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政起诉，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的如何处理？

答：根据有关规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。

32、以暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收工作的应当如何处理？

答：依据新条例规定，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

33、哪些情形下可以实施司法强制搬迁？

答：依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国行政诉讼法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，具备下列三种情形之一的，可以启动司法强制搬迁：

（1）补偿协议订立后，被征收人不履行补偿协议约定的搬迁义务的，征收人提起民事诉讼，被征收人在生效裁判规定期限内拒绝履行搬迁义务，作为一方当事人的房屋征收部门可以申请强制执行；

（2）被征收人不服补偿决定提起行政诉讼，在法院生效裁判规定期限内拒绝履行搬迁义务，征收人可以申请强制执行；

（3）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁，征收人可依法申请强制执行；或者被征收人申请行政复议被驳回，其在生效补偿决定规定的期限内仍不搬迁，征收人可以依法申请强制执行。

34、房屋征收如何申报？

答：为了公共利益需要征收国有土地上房屋的，由项目建设单位向房屋征收部门提出申请，并提交发改部门出具的建设项目批准或者核准文件，城乡规划部门出具的拟征收范围用地符合城市总体规划要求的证明，国土资源部门出具的拟征收范围内土地用途符合土地利用总体规划要求的证明，以及房屋征收补偿初步方案、征收补偿费用足额到位证明、建设项目社会稳定风险评估初步报告和征收项目是否符合公共利益需要等相关材料。